İFRAZ İŞLEMİ KAÇ TÜRE AYRILIR?

İfraz işlemleri Rızai İfraz, Cebri İfraz ve Mahkeme Kararı ile İfraz olmak üzere 3’e ayrılır.

• Rızai İfraz: Arazi sahibinin kendi isteği ile araziyi ayırma isteğidir. Ayırma işlemi yapılacak arsanın tüm paydaşlarının istenilen belgeler ile idarelere başvurmaları yolu ile gerçekleşir.

6785 sayılı eski İmar Kanunu’nun 38’inci maddesine göre isteğe bağlı ifraz sadece imar sınırları içinde yapılırdı.

• Mahkeme Kararı ile İfraz: Söz konusu taşınmaz birden fazla kimseye ait ise herhangi bir hak sahibi ifraz işlemi isteyebilir. Mahkeme kararı ile bu ifraz işlemi yapılır.

• Cebri  İfraz: Binalı ya da binasız arsalarda hak sahiplerinin kararı aranmaksızın yol fazlaları, kamuya ya da belediyelere ait yerlerle birleştirilmeleri demektir.

İFRAZ NEDEN YAPILIR?

Taşınmazın değerini arttırmak, daha çabuk satılmasını sağlamak ve hazırlanan imar planının uygulanmasını temin için yapılır.

Ancak, İmar kanunun 15. maddesinin son fıkrası “ imar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.” demektedir. Bu düzenleme ile de küçük alanların ifrazına engel olunmaktadır.

Yani 5 bin metrekareden küçük araziler ifraz edilemez. Ayrıca yola cephesi olmayan araziler üzerinde ifraz yapılamaz. Söz konusu parseller ifraz edilerek yol oluşturulamaz.

İFRAZ İŞLEMİ NASIL YAPILIR?

İmar planlarına uygun şekilde parselasyon haritaları hazırlanır ve imar kanunun 15 maddesine göre kamuya terk edilen alanlar bu haritalarda belirlenir. İfrazı yapılan taşınmaz belediye ve mücavir alan içinde kalıyorsa belediye encümeni, belediye ve mücavir alan dışında kalıyorsa il idare kurulunun onayına sunulur.

Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarenin divanhanesinde askıda kalır. Ayrıca diğer ilan vasıtalarıyla da duyurulur. Bir aylık askı süresinin bitiminde parselasyon planları kesinleşir. Kesinleşen parselasyon planları 15 gün içinde tescil işlemi yapılmak üzere ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. Tapu sicil müdürlüğü, gönderilen kesinleşmiş parselasyon planlarının tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Tapu sicil müdürlüğü mülk sahiplerinin muvafakatini aramaksızın, tapu sicillerini onaylı plana göre resen tanzim ve tesis eder.

TEVHİD NEDİR?

Tevhid, ifraz işleminin aksine birbirine bitişik olan birden fazla arsanın birleştirilmesi işlemine denir. Mülk sahibi eğer birbiriyle sınırı olan arsaların tümüne veya sınırı kesinleşmiş birkaç arsaya tapu güvencesi altında sahipse bu arsaları birleştirerek tek bir arsa altında tapulandırabilir. Yapılan birleştirme işleminin imar mevzuatına uygunluğu onaylattırılır. (Onay mercii; işleme konu parseller belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise belediye encümeni; mücavir alan dışında ise il özel idaresidir.)

2010/4 sayılı genelge birleştirmeyi; talebe bağlı olarak yapılacak işlemlerden olarak belirlenmiştir. Lisanslı büroların kurulduğu yerlerde birleştirme için ilk başvuru bu büroya (bürolardan birine) yapılır. Eğer Lisanslı büro kurulmamışsa başvuru kadastro müdürlüğüne yapılır.

Tapuların birleştirilmesi işlemi, aynı kişiye ait birden fazla taşınmaz mal için yapılabileceği gibi, farklı kimselere ait taşınmaz mallar için de yapılabiliyor.

Bu işlem kapsamında birleştirilecek taşınmaz malların üzerinde, rehin ve irtifak hakları gibi kaydedilmemiş haklar ile taşınmaz mal mükellefiyeti gibi şerhler varsa, bütün hak sahiplerinin ve rehin alacaklarının muvafakatleri ile alınması gerekiyor.

TEVHİD İŞLEMİ NASIL YAPILIR?

Tevhid işlemi ifraz işleminde varolan usullere uygun olarak gerçekleştirilir. Yani tevhid işlemi,

İmar planlarına uygun şekilde parselasyon haritaları hazırlanır.Tevhidi yapılan taşınmaz belediye ve mücavir alan içinde kalıyorsa belediye encümeni, belediye ve mücavir alan dışında kalıyorsa il idare kurulunun onayına sunulur.

Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarenin divanhanesinde askıda kalır. Ayrıca diğer ilan vasıtalarıyla da duyurulur. Bir aylık askı süresinin bitiminde parselasyon planları kesinleşir. Kesinleşen parselasyon planları 15 gün içinde tescil işlemi yapılmak üzere ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. Tapu sicil müdürlüğü, gönderilen kesinleşmiş parselasyon planlarının tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Tapu sicil müdürlüğü mülk sahiplerinin muvafakatini aramaksızın, tapu sicillerini onaylı plana göre resen tanzim ve tesis eder.

Tevhid ( birleştirme) kapsamındaki gayrimenkullerin bitişik olması yani işleme konu parsellerin birbirine sınır olması şarttır. İmar planlarında yol, yeşil alan, meydan, park ve otopark gibi kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu alana rastlayan kısımlarının tevhidine izin verilmemektedir. Parsel sayısı ve büyüklüğü birleştirme işlemi için önemli olmayıp sadece söz konusu işlem için birden fazla taşınmaz olması gerekmektedir. Aynı kişiye ait birden fazla taşınmaz mal birleştirilebileceği gibi, farklı kimselere ait taşınmaz mallarda birleştirilebilmektedir. Taşınmazların hepsinin arsa veya bina olması şart değildir. Taşınmazlardan birisi bina veya yapı ve diğerleri de arsa olabileceği gibi tam tersi bir durumda söz konusudur. Gayrimenkuller üzerinde rehin ve irtifak hakları gibi kaydedilmemiş haklar ile taşınmaz mal mükellefiyeti ile tasarrufu kısıtlayan şerhler var ise bütün hak sahiplerinin ve rehin alacaklarının muvafakatleri ile işlemin gerçekleştirilmesi gerekmekte olduğuna dikkat edilmelidir.

TEVHİDİN AMACI VE YAPILABİLECEĞİ DURUMLAR

Tevhid , taşınmazların tarımsal amaçlı daha ekonomik kullanmak, sanayi amaçlı büyük yatırımlara girişmek, daha büyük arsa oluşturarak inşaat yapma izni almak veya komşu parselle aradaki ortak sınırı düzeltmek gibi amaçlarla yapılabilir.

• Belediyelerin bu yöntemi tercih sebepleri; diğer yöntemlerle karşılaştırıldığında belediyelere az masraf çıkarması, kısa sürede tamamlanabilmesi, umumi hizmet alanlarının kolaylıkla belediye eline geçmesi, süreç içinde taşınmaz sahiplerinin daha fazla etkin olması, her şeyden evvel belediyelerin mali yapıları gereği imar uygulamaları yapmaya güçlerinin olmamasına ilişkin nedenlerdir.